Rispondi

Sono impressionato dello sforzo propagandistico del responsabile del territorio del PD Savino Natalicchio.

Ma rimango sulle mie posizioni di scetticismo sui risultati ottenuti dall’opposizione dopo mesi di ostruzionismo all’adozione del PGT.

Probabilmente non si poteva ottenere di più dati i rapporti di forza in consiglio comunale ma se non si fosse tentata la strada della trattativa con l’assessore Masseroli l’opposizione avrebbe ancora da discutere buona parte dei suoi 3000 emendamenti e l’adozione non sarebbe avvenuta entro luglio, rendendo difficile alla maggioranza di ottenerne l’approvazione entro le prossime elezioni.

Ora invece la strada è tutta in salita e, dopo la fatica di preparare e presentare molte osservazioni, l’opposizione potrà ottenere ancora qualche miglioramento al piano in sede di approvazione, ma con duri sforzi e nottate in bianco.

Poi la maggioranza e il sindaco Moratti potranno presentarsi alle prossime elezioni con in mano l’unico vero risultato della legislatura: l’approvazione del PGT.

Ma vediamo nei dettagli i risultati ottenuti dall’opposizione.

1) Housing sociale

Il vero aiuto per le persone che aspettano da anni una casa popolare sta nel 5% destinato all’affitto a canone sociale. Che non è il 5% ma l’indice di 0,5 mq/mq sulla superficie territoriale, cioè 7.136.000 x 5% = 356.800 mq, pari a circa 7.000 alloggi considerando alloggi di 50 mq. Ma le liste di attesa per le case popolari sono molto più lunghe, almeno 25.000 richieste.

La quota più ampia del 20%, pari ad un indice di 0,2 mq/mq è riservata all’edilizia convenzionata, in cui il requisito di reddito massimo del nucleo familiare è di circa 80.000 euro all’anno, piuttosto elevato e più alto del 25% del limite regionale.  Su questo tipo di edilizia non vi è alcun prezzo massimo bloccato di 2000 € al mq,  finora  il prezzo è stato di circa 2.500 €/mq ed è calcolato in base ai costi dell’area, della sua bonifica e della costruzione. Questa edilizia è normalmente realizzata dalle cooperative che possono assegnare gli appartamenti ai loro soci senza controlli del Comune. Nel mix sociale queste abitazione sono destinate a ceti di reddito medio/alto. Si tratta di 7.136.000 x 20% = 1.472.000 mq, pari a circa 21.000 alloggi, considerandoli di 70 mq.

Per maggiori dettagli si può consultare la proposta di delibera della giunta comunale sui criteri dell’housing sociale.

2) Riduzione degli indici

La riduzione, pari a 500.000 mq di slp, è solo l’8% delle nuove volumetrie previste.  E’ effettivamente significativa a Porta Genova (-50%)  e alla caserma Montello di Piazza Firenze (-42%)  ma marginale nelle altre aree. In particolare allo scalo Farini, dove si è ottenuto un aumento del verde, non è stata ridotta per nulla la volumetria, costringendo a costruire in altezza. La diminuzione degli indici non è stata proporzionale all’aumento del verde.

La riduzione delle volumetrie è meno significativa se si confrontano le volumetrie delle aree ferroviarie con quelle previste nell’accordo di programma: si passa da 874.000 mq di slp a 1.035.000 mq, con un aumento del 18% che non ci sarebbe senza PGT.

3) Incremento di circa 1,5 milioni di mq della quota di verde a parco obbligatorio negli ambiti di trasformazione

Qui non c’è nessuna vittoria da parte dell’opposizione, come ho scritto nella mia lettera a Repubblica.

Il PGT dichiarava già che erano previsti 2,9 milioni di mq di verde, mentre nel rapporto ambientale erano indicati, con un dettaglio per ogni ambito, ben 4,2 milioni di mq. Queste aree non erano poi specificate nelle schede di indirizzo degli ambiti, e quindi il loro inserimento è corretto ma l’assessore Masseroli ha concesso quello che era già previsto dagli uffici.

Tra l’altro vi è un preciso obbligo di legge di prevedere 24 mq di verde per ogni abitante (DM 1444/68) e vi è un obiettivo nel Piano dei Servizi del PGT di raggiungere 30 mq di verde per abitante nel 2015. Stimando un aumento della popolazione di 300.000 abitanti in conseguenza delle volumetrie previste dal PGT, i  3 milioni di mq corrispondono a solo 10 mq di verde per i nuovi abitanti, ce ne vorrebbero almeno 7,2 milioni per gli obblighi di legge e 9 milioni secondo gli obiettivi del Comune. Ma sappiamo già come farà il Comune a sostenere di aver raggiunto questo obiettivo: includerà le zone agricole del Parco Sud (32 milioni di mq) nel verde fruibile, cosa non vera perché non si può entrare nei campi coltivati.

Si tenga anche conto che con l’attuale PRG i 24 mq di verde ad abitante sono obbligatori e sono stati previsti in tutti i PII. In molti di essi il verde è pari al 50% dell’area, nel PGT è spesso di meno.

4) Riduzione dell’indice volumetrico nel Parco Sud

L’indice assegnato alle aree del Parco Sud è passato da 0,20 mq/mq a 0,15 mq/mq con una riduzione di 900.000 mq. L’opposizione chiedeva di ridurlo a 0,10 mq/mq.

Si tratta del meccanismo che consente di densificare la città trasportando 2,7 milioni di mq di slp dal Parco Sud al resto della città. Questo cemento si aggiunge a quello previsto negli ambiti di trasformazione e può cadere anche nelle aree densamente costruite all’interno della cerchia ferroviaria.

In cambio i terreni agricoli diventeranno di proprietà pubblica e il comune potrà affittarli agli agricoltori con contratti di lunga durata, al contrario di ora, quando i proprietari, sperando di poter costruire, rinnovano i contratti di anno in anno.

Tuttavia questi diritti sono un enorme regalo ai proprietari dei terreni, che finora non potevano costruire nulla e consentirà loro di fare cassa, vendendoli a coloro che vogliono costruire in città. Inoltre il PGT non controlla adeguatamente queste nuove costruzioni, consentendo di costruire anche nelle zone più dense senza limiti volumetrici e di altezza, lo ammette anche Natalicchio.

Questo è un attentato alla vivibilità dei quartieri e contrappone gli interessi degli abitanti a quelli degli agricolòtori.  Se questo nodo non viene risolto con opportuni emendamenti al PGT, peraltro già presentati, la perequazione urbanistica rappresentata da questi trasferimenti è inaccettabile.

5) Divieto di costruire nel Parco Sud

L’emendamento non può decidere la non edificabilità del Parco Sud perché questa verrà decisa in un accordo di programma tra Comune e Provincia che definirà  i Piani di Cintura Urbana ed in passato era già previsto che l’8% dei terreni del Parco Sud diventassero edificabili. Nelle schede allegate ai piani di cintura nel  PGT, che sono state tolte dal documento di piano, erano già previste le aree in cui si dovrà costruire.

Tra l’altro gli ambiti di trasformazione Forlanini e Monluè, interamente nel Parco Sud, prevedono la costruzione di ben 315.000 mq di costruzioni, con alloggi per 9.500 persone. Questi sono rimasti invariati nel PGT.

6) Tunnel Expo-Linate

Non è veramente scongiurato perché solo rimandato al Piano Urbano della Mobilità, la maggioranza potrebbe ancora riuscire ad approvarlo, eventualmente utilizzando i poteri speciali del Sindaco come commissario per l’Expo.

7) Cosa succede se rimane il vecchio PRG ?

I rischi paventati da Natalicchio non sono reali.

L’accordo di programma delle Ferrovie prevede indici minori di quelli previsti dal PGT tranne per l’area di Porta Genova per un totale di 874.000 mq di slp rispetto ai 1.035.000 previsti dal PGT grazie alla densificazione. E’ già prevista la possibilità di ridurre le volumetrie in certi ambiti e spostarle in altri.

Inoltre gli standard ceduti sarebbero quelli attuali (44 mq/abitante) e non quelli previsti dal PGT (18 mq/abitante).  Quindi il verde sarebbe comunque garantito tramite la cessione degli standard ed è una necessità economica per gli operatori se vogliono vendere gli appartamenti. Il rapporto ambientale prevedeva  635.000 mq di verde rispetto ai 730.000 mq previsti dal PGT. Difficilmente il Comune rinuncerà al 65% di verde allo scalo Farini, che è stata una richiesta dei consiglieri di maggioranza, non dell’opposizione.

L'accordo prevede inoltre il riutilizzo degli incassi nello sviluppo del nodo di Milano e il potenziamento della circle line è comunque negli obiettivi dell'Assessore Masseroli, non è una vittoria dell'opposizione. Era Croci che voleva l'acquisto di nuovi treni al posto del passante ferroviario ovest.

Per quanto riguarda il Parco Sud, la maggioranza del consiglio comunale e la Provincia difficilmente potranno autorizzare  l’edificabilità di più dell’8% delle aree, visto che di questo si parla da tempo.

Ligresti ha già delle aree in cui può costruire, esterne al Parco Sud.

Sull’housing sociale difficilmente la maggioranza può fare marcia indietro perché forti interessi spingono a favore. Peraltro allo Scalo Farini, in questo momento l’area  a cui mira il Gruppo Hines-Ligresti, l’housing sociale è ridotto al 20% per non dare fastidio ai futuri acquirenti.

E  comunque, quando i piani attuativi arriveranno in consiglio comunale, l’opposizione potrà far valere le sue ragioni.

I PII ripartiranno, ma sarebbero comunque ripartiti anche con il PGT, con la differenza che saranno adottati dal consiglio comunale e non dalla giunta, come previsto dal PGT, e quindi con un maggiore controllo da parte dell’opposizione.

Aggiungo che i proprietari dovranno cedere una maggiore quantità di standard o monetizzarli  rispetto a quanto previsto dal PGT (44 mq/abitante invece di 18). Inoltre un emendamento presentato dalla maggioranza al Piano dei Servizi farà risparmiare agli operatori la cessione degli standard sull’indice base di 0,50 mq/mq, con un regalo di 8 milioni di mq di standard, pari ad un valore di 886 milioni di euro se monetizzati.

Per quanto riguarda il Piano dei Servizi, esso è completamente vuoto, le schede dei Nuclei di Identità Locale non prevedono nulla, censiscono solo i servizi esistenti, è un piano tutto da costruire.

In compenso rimarranno gli attuali limiti alla densità edilizia e tutto il lavoro fatto con le zone B2, che con il PGT dovrebbe decadere tra tre anni, rimarrà in vigore.  Non pioveranno sulla testa dei milanesi i 2,7 milioni di mq di diritti edificatori del Parco Sud e non si costruirà nell’area agricola tra il Parco Forlanini e la città, non arriveranno i grattacieli davanti alle case della gente.

Conclusione

Mi sembra chiaro da quanto scritto finora che auspicabile che questo PGT non venga né adottato né approvato.

Contro questo piano si sono espresse numerose personalità milanesi di vari settori e, nonostante il lavoro meritorio dell’opposizione, che ha cercato di migliorarlo, i risultati sono insoddisfacenti.

Il tema del PGT deve diventare centrale di qui alle prossime elezioni, sia grazie al contributo del PD con le sue interessanti proposte scaturite dal lavoro dei circoli territoriali di cui scrive Natalicchio sia grazie alle osservazioni che verranno presentate a settembre, aprendo un ampio dibattito nella città.

Il PGT è il programma del Sindaco, e intorno ad esso dovrà articolarsi la scelta del candidato sindaco, le primarie e il programma per le prossime elezioni.

E’ necessario aprire al più presto un cantiere di programma sull’urbanistica, come fu fatto alle ultime elezioni comunali.

Ma la cosa importante è porsi l’obiettivo di non arrivare all’approvazione di questo PGT, evitando la formazione di diritti acquisiti per i proprietari dei terreni che limitino la possibilità per la sinistra di proporre un suo PGT in caso di vittoria alle elezioni.

Non è vero che non ci sono regole: il PRG è più restrittivo del PGT e le regole sicuramente migliori, essendo basato su una legge regionale del 1975 sicuramente migliore della attuale legge urbanistica regionale 12/2005, che ha deregolamentato tutto. 

Michele Sacerdoti

www.msacerdoti.it